Wer eine Grundstücksgrenze amtlich feststellen lassen will, braucht einen anderen Ansprechpartner als jemand, der vor einer Dachsanierung schnell und präzise wissen will, wie groß die Dachfläche tatsächlich ist. Beides heißt „Vermessung“ — rechtlich sind es zwei verschiedene Welten mit unterschiedlichen Befugnissen, unterschiedlicher Aufsicht und unterschiedlichem Zugang. Dieser Beitrag ordnet den Unterschied ein, am Beispiel des in Nordrhein-Westfalen geltenden Rechts.

Zwei Vermessungswelten

Hoheitliche Vermessung ist die amtliche, rechtsverbindliche Feststellung von Grundstücksgrenzen und die Führung des Liegenschaftskatasters — des amtlichen Verzeichnisses aller Flurstücke und Gebäude. Sie wirkt gegenüber jedermann und ist Grundlage des Grundbuchs. Nicht-hoheitliche Vermessung — Bauvermessung, Aufmaß, 3D-Erfassung, Ingenieurvermessung — dient privaten oder betrieblichen Zwecken, hat keine amtliche Bindungswirkung gegenüber Dritten und steht grundsätzlich jedem fachlich qualifizierten Anbieter offen.

MerkmalHoheitliche VermessungNicht-hoheitliche Vermessung

ZuständigKatasterbehörde oder ÖbVIjedes fachlich geeignete Vermessungs- oder Ingenieurbüro
Zulassungsvoraussetzungöffentliche Bestellung nach Landesrechtkeine besondere öffentlich-rechtliche Zulassung erforderlich
Wirkungrechtsverbindlich gegenüber jedermann, Grundlage des Grundbuchsprivate Planungs- oder Kalkulationsgrundlage, keine Drittwirkung
Typische AnlässeGrenzfeststellung, Teilung, Gebäudeeinmessung ins KatasterBauvermessung, Aufmaß, 3D-Scan, Baubegleitung
AufsichtBezirksregierung / zuständige Landesbehördekeine spezifische vermessungsrechtliche Fachaufsicht

Die hoheitliche Seite: Liegenschaftskataster und ÖbVI

In Nordrhein-Westfalen regelt das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (Vermessungs- und Katastergesetz — VermKatG NRW) vom 1. März 2005 (GV. NRW. S. 174) den hoheitlichen Bereich. Nach § 1 Abs. 1 VermKatG NRW umfasst das amtliche Vermessungswesen als öffentliche Aufgabe die Erhebung, Führung und Bereitstellung der Daten der Landesvermessung und des Liegenschaftskatasters.

Träger dieser Aufgabe sind nach § 2 Abs. 1 VermKatG NRW die Kreise und kreisfreien Städte als Katasterbehörden, das Landesvermessungsamt und die Bezirksregierungen. Daneben können nach § 2 Abs. 2 VermKatG NRW Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens nach Maßgabe ihrer Berufsordnung wahrnehmen. Konkret erlaubt § 12 Nr. 2 VermKatG NRW die sogenannten Liegenschaftsvermessungen — Vermessungen, die der Einrichtung und Fortführung des Liegenschaftskatasters sowie der Feststellung oder Abmarkung von Grundstücksgrenzen dienen. § 16 Abs. 2 VermKatG NRW erlaubt es Eigentümerinnen und Eigentümern zudem, ein neu errichtetes oder im Grundriss verändertes Gebäude wahlweise durch die Katasterbehörde oder durch einen ÖbVI einmessen zu lassen; § 17 VermKatG NRW gibt Leiterinnen und Leitern von Katasterämtern und — unter bestimmten Voraussetzungen — ÖbVI die Befugnis, Anträge auf Vereinigung oder Teilung von Grundstücken öffentlich zu beglaubigen oder zu beurkunden.

Ein ÖbVI ist damit kein gewöhnlicher freier Dienstleister, sondern eine Beliehene beziehungsweise ein Beliehener: eine Privatperson, der durch Gesetz hoheitliche Befugnisse übertragen wurden und die dabei der Fach- und Dienstaufsicht des Landes untersteht. Nach § 25 Abs. 1 VermKatG NRW führt die Bezirksregierung die Aufsicht über die Katasterbehörden; über die Vermessungsstellen der ÖbVI wacht ebenfalls die zuständige Aufsichtsbehörde. Die Bestellung selbst regelt nicht das VermKatG NRW, sondern ein eigenes Gesetz, das Gesetz über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure in Nordrhein-Westfalen (ÖbVIG NRW) vom 1. April 2014, zuletzt nach hier verwendeter Sekundärquelle geändert durch ein Gesetz, das der Landtag am 25. Oktober 2023 beschlossen hat und das am 18. November 2023 in Kraft trat.

Interessenvertretung: der BDVI

Auf Bundesebene bündelt der Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BDVI) die berufsständischen Interessen. Er wurde 1949 als Nachfolgeorganisation der 1898 gegründeten Vereinigung der selbständigen in Preußen vereideten Landmesser gegründet und vertritt nach eigener Angabe rund 90 % der in Deutschland tätigen ÖbVI sowie der bayerischen Prüfsachverständigen. Der BDVI ist ein Berufsverband, keine Aufsichts- oder Genehmigungsbehörde — die eigentliche Zulassung und Aufsicht der ÖbVI liegt bei den Ländern.

Die nicht-hoheitliche Seite: was private Vermessungsdienstleister anbieten

Außerhalb des Liegenschaftskatasters gibt es einen großen, rechtlich nicht in gleicher Weise regulierten Markt: Bauvermessung (Absteckung, Kontrollvermessung während der Bauausführung), Aufmaß von Bestandsgebäuden, Innenraum- und Fassadenvermessung, 3D-Laserscanning und Drohnenvermessung. Diese Leistungen dürfen von jedem fachlich geeigneten Vermessungsbüro, Ingenieurbüro oder spezialisierten Dienstleister erbracht werden — eine öffentliche Bestellung ist dafür nicht erforderlich, weil keine hoheitliche Wirkung entsteht. Wer ein Gebäude für eine Sanierungsplanung aufmisst, erzeugt kein amtliches Dokument, sondern eine private Planungsgrundlage.

Der entscheidende Test für die Abgrenzung: Sobald ein Ergebnis rechtsverbindliche Wirkung im Kataster oder gegenüber Nachbarn hinsichtlich der Grundstücksgrenze haben soll — etwa eine Grenzfeststellung, eine Teilungsvermessung mit Kataster-Wirkung oder eine beglaubigte Flurstücksbescheinigung —, ist zwingend ein ÖbVI oder die Katasterbehörde selbst zuständig. Für die reine Bestandsaufnahme zu Planungszwecken, etwa die exakte Flächenermittlung einer Fassade vor einer Dämmmaßnahme, genügt ein nicht-hoheitlicher Anbieter vollständig; eine Beauftragung eines ÖbVI wäre dafür weder erforderlich noch üblich. Der zweite Beitrag dieser Reihe beschreibt diesen Anwendungsfall im Detail.

Der nicht-hoheitliche Markt ist entsprechend breit aufgestellt: Er reicht von klassischen Vermessungs- und Ingenieurbüros über spezialisierte Aufmaß-Dienstleister bis zu Anbietern von 3D-Laserscanning und Drohnenvermessung. Häufig anzutreffende Berufsbezeichnungen sind Vermessungsingenieurin oder Vermessungsingenieur, Vermessungstechnikerin oder Vermessungstechniker sowie — insbesondere im Zusammenhang mit Geodateninfrastruktur und 3D-Erfassung — Geomatikerin oder Geomatiker. Anders als die Bezeichnung „Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur“ sind diese Berufsbezeichnungen nicht an eine staatliche Bestellung geknüpft; für die fachliche Eignung im Einzelfall ist die jeweilige Ausbildung und Berufspraxis des Anbieters maßgeblich, nicht ein gesetzlich geschützter Titel.

Länderabhängigkeit als Grundprinzip

Vermessungs- und Katasterrecht ist in Deutschland Ländersache: Das Grundgesetz weist dem Bund keine eigene Gesetzgebungskompetenz für das Vermessungswesen zu, sodass es nach der allgemeinen Kompetenzregel des Art. 70 GG bei den Ländern verbleibt. Jedes der sechzehn Bundesländer hat ein eigenes Vermessungs- beziehungsweise Katastergesetz und ein eigenes ÖbVI-Gesetz, mit eigener Paragraphenzählung und teils abweichenden Detailregelungen. Die in diesem Beitrag dargestellten Vorschriften des VermKatG NRW und des ÖbVIG NRW gelten damit ausdrücklich nur für Nordrhein-Westfalen und sind als Beispiel zu verstehen, nicht als bundesweit übertragbare Regel. Wer außerhalb NRW eine hoheitliche Vermessungsleistung benötigt, sollte sich an das jeweilige Landesvermessungsamt oder die zuständige Kammer der ÖbVI des betreffenden Landes wenden.

Klarstellung

Dieses Angebot ist selbst kein Vermessungs- und Katasteramt und keine Öffentlich bestellte Vermessungsstelle im hoheitlichen Sinn. Es informiert über die Rechtslage, vermittelt aber keine hoheitlichen Vermessungsleistungen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Anzeige: Ein Hinweis in eigener Sache: Diese Seite und das folgende Produkt gehören zur selben Gesellschaft. Wer eine Fassaden- oder Dachflächenvermessung wie oben beschrieben als Grundlage für eine Sanierung nutzt, plant oft im nächsten Schritt eine Dämmmaßnahme. PowerSmartCoat (PSCoat) der Zurynski, Oezdogan & Co GmbH aus Schwerte ist nach Herstellerangabe eine dünnschichtige Wärmedämmbeschichtung für Gebäudehüllen, Dächer und technische Anlagen. Unabhängig geprüfte Messwerte zur Energieersparnis liegen dafür nach jetzigem Kenntnisstand nicht vor. Wer sich näher informieren möchte, findet weitere Angaben auf der Produktseite von PowerSmartCoat.

Was belegt ist und was nicht

Der Wortlaut des VermKatG NRW (§§ 1, 2, 12, 16, 17, 18, 23, 24, 25) wurde anhand einer über recht.nrw.de verlinkten PDF-Fassung geprüft, die als Stand „Copyright 2010 by Innenministerium Nordrhein-Westfalen“ ausgewiesen ist und Änderungsfußnoten nur bis zum 21. April 2009 (Fn 1–3) verzeichnet. Eine unabhängig aufgefundene Quelle nennt eine spätere Änderung durch Artikel 16 eines Gesetzes vom 14. April 2020. Ob und in welchem Umfang diese oder weitere, jüngere Änderungen die hier zitierten Paragraphen inhaltlich oder in der Nummerierung verändert haben, wurde nicht anhand der aktuell konsolidierten Fassung auf recht.nrw.de nachvollzogen. Vor einer rechtsverbindlichen Verwendung ist die tagesaktuelle Fassung zwingend gegenzuprüfen.
Datum und Inkrafttreten des ÖbVIG NRW (1.4.2014, Änderung beschlossen 25.10.2023, in Kraft 18.11.2023) stammen aus einer Sekundärquelle (Meldung einer Ingenieurkammer), nicht aus dem amtlichen Gesetzblatt selbst.
Gründungsjahr des BDVI (1949) und der Vorgängerorganisation VsvL (1898) sowie der Organisationsgrad von rund 90 % wurden über die Selbstdarstellung des BDVI und einen Wikipedia-Eintrag geprüft, nicht über eine dritte, unabhängige Quelle.
Die verfassungsrechtliche Einordnung (Vermessungswesen als Länderkompetenz kraft Art. 70 GG, da kein Bundeskompetenztitel einschlägig ist) folgt der allgemeinen staatsrechtlichen Systematik und wurde nicht gegen eine einschlägige Kommentarliteratur oder Rechtsprechung im Detail abgeglichen.
Die Aussage, alle sechzehn Länder hätten eigene Vermessungs- und ÖbVI-Gesetze, wurde nicht für jedes einzelne Land verifiziert, sondern aus der bekannten föderalen Struktur des Vermessungswesens abgeleitet, exemplarisch nur für NRW im Detail geprüft.
Presseverteiler-Meldungen wurden für diesen Beitrag nicht als Quelle herangezogen.